不動産売買質問箱

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公簿売買と実測売買ってどう違うの。

土地を購入する時"坪単価"で売買契約を取り交わすことが一般的ですが、その坪数を計算するのに何を元にするのかと言うことの基準が大きく分けて2つの方法があります。その1つで登記簿に記載されている面積で計算することを"公簿売買"と言います。これは、実際に計測はせずに、登記簿に記載されている面積にて売買の坪数(㎡数)を決めてしまうというやりかたです。1筆の土地で、計測しにくい土地(山林等)や、特に計測してもそれほど差異がないだろうと思われるような、近年区画割したばかりの土地などの場合にこのやり方をよくやります。そして、もう1つは"実測売買"です。公簿売買とは違い、所有権移転前に実際に計測(土地家屋調査士に依頼)して面積を算出し売買します。これは、土地を分筆して売買する場合や、登記簿への登記がずいぶん前で、現況と差異があるかもしれないと思う場合にこの方法で売買します。どちらが、買主に有利かと言えば、間違いなく土地を取得するという意味では実測売買が堅実な方法でしょうか。しかし、実際には土地を実測するには経費(土地家屋調査士への報酬)がかかります。ほとんどの場合売主が負担するのですが、この負担を嫌って、公簿売買にすることが多いのが現実です。また、測ってみたら面積が多くて得しちゃったなんてことも公簿売買にはあります。損も得も時の運てやつですかね。
私が以前扱った物件で、引佐町伊井谷で山林を売買した時に300坪で500万円という物件がありました。坪単価1万6千円位ですが、売主の不動産業者がしきりに『この土地は実際は登記簿の10倍あるだでぇ』と言うのです。3000坪位あるから坪単価1600円位だというのです。昔は固定資産税を安くしてもらう為に現況より少ない坪数を役所に申請したためこのようなことはよくあるらしいのです。それにしても10倍もの差があるというのは信じ難く。私は心配なので買主と一緒に山に入り、公図を照らし合せながら巻尺で山の中を1日中汗だくになって測ってまわりました。すると確かに10倍近い面積がありそうなのです。正確に土地家屋調査士にお願いして、公図を作成しようとすると、山の中では目印も少なく、測量等の経費に200万円位の経費がかかるらしいので、公簿にて取引するのはやむを得ないようです。なにしろ、500万円の買い物に測量代200万円もかけたら700万円になっちゃって坪単価安いと思ってもそれだけで高くなってしまいますからね。それよりもっと不安なのが隣地との境です。山林では目印になるのは木だけですから、同じような木が右を向いても左を見ても並んでいるような状況では、だまって目印を付け替えてしまえば誰にもわからんわけですからねぇ。実際、毎年目印の木を変えて、少しずつ自分の土地を広げている地主があるとかないとか?山の中はだれも見てないから結構やりたい放題、本当の面積はどうなのか、はたして得なのか損なのか? 多少のことは笑って大目に見るくらいの太っ腹でないと、山は買えんなぁとつくづく思いました。

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